Tocca al conduttore verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate allo svolgimento dell’attività prevista

A fronte di un contratto di locazione relativo ad immobile destinato ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. Pertanto, se il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato.
Questo il principio richiamato dai giudici (ordinanza numero 11780 del 29 aprile 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto in provincia di Napoli e relativo alla controversa locazione di un immobile adibito a caffetteria.
Sotto accusa il conduttore, a fronte di alcune opere da lui eseguite e ritenute illegittime, il quale, però reagisce sostenendo che il locatore, all’atto della stipula del contratto, aveva rilasciato false dichiarazioni e consegnato falsa documentazione riguardo l’effettiva destinazione d’uso dell’immobile. Di conseguenza, il conduttore eccepisce la nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto, non potendo esercitare l’attività di caffetteria per la quale era stato concluso.
A spazzare via ogni dubbio, però, secondo i magistrati di Cassazione, è l’interpretazione del contratto di locazione, interpretazione, sfavorevole al conduttore, che va compiuta sulla base del contenuto complessivo e del significato delle singole clausole, applicando il principio secondo cui la comune intenzione dei contraenti deve essere ricercata avendo riguardo al senso letterale delle parole – da verificare alla luce dell’intero contesto negoziale – nonché ai criteri di interpretazione soggettiva, volti, rispettivamente, a consentire l’accertamento del significato dell’accordo in coerenza con la relativa ragione pratica o causa concreta.
Il contenuto del contratto in esame è stato analizzato con attenzione, valorizzando il dato letterale secondo cui la destinazione dell’immobile locato a caffetteria (e per l’esercizio di tutte le attività commerciali di cui allo statuto della società conduttrice, ben conosciuto al locatore) era stata solo enunciata. In sostanza, la specifica disposizione contrattuale non integra quella specifica pattuizione tra le parti avente quale contenuto l’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, ma una mera enunciazione della destinazione, finalizzata a vincolare il conduttore a tale utilizzo e a comunicare eventuali modifiche al locatore, cioè una clausola inserita nei contratti di locazione a garanzia dei proprietari dell’immobile.
Detta disposizione non può integrare, secondo i giudici, quella clausola espressiva dell’obbligo, assunto dal locatore nei confronti del conduttore, di garanzia dell’uso convenuto per il pacifico godimento del bene, né condizione di efficacia del contratto. Il contratto non contiene una pattuizione specifica in ordine alla conformità amministrativa e quindi opera il criterio generale dell’obbligo del conduttore di informarsi e attivarsi presso la pubblica amministrazione, rendendo irrilevante, ai fini della valutazione dell’inadempimento contrattuale, la condotta del locatore.
Peraltro, il conduttore ha affermato, nel contratto, di aver visitato il locale e di accettarlo nello stato di fatto e di diritto in cui si trova che imputa a sé per averlo già condotto in locazione”, ovvero di riconoscere l’idoneità dell’immobile, annotano i magistrati di Cassazione.
Così, rispetto all’uso convenuto, in assenza di specifica pattuizione di garanzia in suo favore su tale uso, sul conduttore gravava l’onere di verificare che le caratteristiche del bene fossero adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività di caffetteria, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.