Opera realizzata violando le norme sulle distanze legali: risarcimento possibile se è provata la lesione arrecata

In presenza di opere realizzate in violazione delle norme sulle distanze legali, il danno risarcibile non è mai in re ipsa, ma la sua esistenza dev’essere allegata e provata dal danneggiato.
Questo il principio applicato dai giudici (ordinanza numero 612 dell’11 gennaio 2026 della Cassazione) a chiusura di un contenzioso sorto in provincia di Roma.
Tre i protagonisti della battaglia legale: due da un lato – i presunti danneggiati –, il terzo dall’altro – il presunto danneggiante –.
I primi due chiedono il risarcimento dei danni loro derivati dagli interventi abusivi eseguiti sull’edificio di comune proprietà, e spiegano che il destinatario della loro richiesta ha realizzato un manufatto in appoggio alla facciata, una ‘porta-finestra’, tre pensiline e una caldaia, alterando il decoro architettonico dell’edificio e cagionandovi danni estetici e funzionali, oltre alla diminuzione del valore economico.
In Tribunale, rilevato che nelle more del giudizio l’autore delle opere abusive ha provveduto a demolirle, viene rigettata la domanda risarcitoria. Sulla stessa linea, poi, anche il giudice d’Appello, il quale osserva che, per effetto della demolizione delle opere, l’immobile ha riacquistato il suo valore di mercato e che, a fronte di ciò, i due presunti danneggiati non hanno dato prova di ulteriori e specifici pregiudizi economici da loro subìti.
Quanto, poi, alla presunta lesione del decoro architettonico del fabbricato, viene rilevato che, sulla base delle prove acquisite, l’immobile versava in stato di degrado già prima degli interventi contestati (e poi demoliti), presentando distacchi di intonaco e lesioni in più punti, anche in conseguenza di precedenti opere realizzate dai due presunti danneggiati nella parete perimetrale di loro esclusiva proprietà.
A chiudere il cerchio, respingendo definitivamente l’istanza risarcitoria, provvedono i magistrati di Cassazione. Anche per questi ultimi, difatti, va escluso il danno da deprezzamento, poiché, in presenza di opere realizzate in violazione delle norme sulle distanze legali, al proprietario confinante spettano sia la tutela in forma specifica che la tutela risarcitoria, ma, se le opere sono state rimosse, non è sufficiente, ai fini del risarcimento, affermare che l’edificio ha subito un deprezzamento in conseguenza della violazione, poiché il valore dell’immobile è suscettibile di essere riacquistato per effetto della rimozione.
Decisivo, quindi, il difetto di prova in ordine al pregiudizio economico lamentato dai due presunti danneggiati.
In generale, in presenza di opere realizzate in violazione delle norme sulle distanze legali, il danno risarcibile dev’essere allegato e provato dal danneggiato, seppure anche attraverso presunzioni, tenendo conto di fattori, utili anche alla valutazione equitativa, e da cui si desuma una riduzione di fruibilità della proprietà, del suo valore e di altri elementi che vanno allegati e provati dal danneggiato.
In coerenza con tale impostazione, poi, in caso di rimozione delle opere, il rimedio del risarcimento del danno va consentito nei limiti dell’effettività del pregiudizio, vale a dire tenendo conto della temporaneità della lesione del bene protetto dalle norme non rispettate e non del valore di mercato dell’immobile, diminuito per effetto della detta violazione, poiché tale pregiudizio è suscettibile di eliminazione.
Tornando alla vicenda in esame, quindi, una volta accertato che le opere sono state rimosse, la mera denunzia di un danno da deprezzamento dell’immobile non è sufficiente a dare prova di un pregiudizio risarcibile, dando atto che, per il resto, i due presunti danneggiati non hanno allegato e dimostrato di aver subito alcun ulteriore danno economico.