Opere nella proprietà esclusiva del condòmino: valutare comunque l’avvenuto uso di beni comuni

In materia di utilizzo delle cose comuni, allorché il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere nella sua proprietà esclusiva facendo uso di beni comuni, indipendentemente dall’applicabilità delle norme sulle distanze nei rapporti tra le singole proprietà di un edificio condominiale, è comunque necessario verificare che il condòmino stesso abbia utilizzato le parti comuni dell’immobile nei limiti consentiti dal Codice Civile.
Questo il principio di diritto richiamato dai giudici (ordinanza numero 7671 del 30 marzo 2026 della Cassazione) per chiudere il contenzioso sorto in uno stabile in quel di Viareggio e originato dalla chiusura di una finestra condominiale posta sul pianerottolo al primo piano del ‘vano scale’ del palazzo.
Sotto accusa una società, cui viene contestato di avere realizzato, senza previa autorizzazione dell’assemblea condominiale, una stanza mediante tamponatura del proprio terrazzo, inglobandovi una finestra condominiale che forniva aria e luce al ‘vano scale’.
Sfavorevoli alla società sono già le valutazioni dei giudici di merito, i quali condannano la società convenuta a rimuovere la tamponatura, nella parte in cui ingloba l’apertura, e rilevano che pur se l’apertura risulta di per sé sacrificata, in ragione delle proprie caratteristiche, nondimeno è innegabile che l’inglobamento, operato dalla società, abbia ridotto sensibilmente la funzione lucifera e pressoché interamente quella legata alla circolazione dell’aria.
In sostanza, l’inglobamento dello spazio aperto ed areato di una terrazza in uno spazio chiuso tamponato ha tolto luce ed aria al ‘vano scale’, tanto più che la manovrabilità della persiana di chiusura e dell’apertura superiore a vasistas è risultata nella discrezione della società.
Identiche valutazioni anche da parte dei magistrati di Cassazione, i quali osservano che l’apertura condominiale è situata nella parete muraria che separa il ‘vano scala’ dall’unità abitativa della società sotto accusa ed è costituita di due parti: quella inferiore, che costituisce gran parte dell’apertura, dal lato interno è costituita da un infisso in legno fisso e da una grata di metallo, con sola funzione di illuminazione, in quanto chiusa; la parte più alta, meno estesa, dal lato interno interseca il solaio del pianerottolo, con apertura a cosiddetta vasistas, con funzione di areazione ed illuminazione, apribile dal vano scale, seppur in maniera disagevole. Dal lato esterno della terrazza, tutta l’apertura è dotata di una persiana alla fiorentina, manovrabile solo dalla proprietà della società.
Posta la pacifica funzione di luce dell’apertura oggetto di giudizio, la società l’ha inglobata all’interno della stanza verandata costruita sul proprio terrazzo, e tale intervento è avvenuto in assenza di qualsiasi delibera assembleare sul punto e di riparto delle relative spese.
Qualora, poi, nel muro perimetrale di edificio condominiale vi siano aperture verso l’unità immobiliare di proprietà individuale del singolo condòmino, che non abbiano i caratteri di veduta o prospetto e siano destinate a dare luce ad aria ad adiacenti porzioni comuni (nella specie, scale), deve negarsi al condòmino la facoltà di chiudere le aperture medesime mediante costruzione in appoggio od aderenza, alla luce del divieto per ciascun comproprietario di compiere, senza il consenso degli altri, opere che alterino la consistenza e la destinazione all’uso comune del bene condominiale.